Як врятувати архітектурні пам'ятки та недобудови Києва? Пояснює архітекторка й урбаністка Ірина Оя

Фото: Getty Images

Архітекторка й урбаністка Ірина Оя відповіла на 5 важливих запитань "ТиКиїв" про те, як війна змінила містобудування та що робити задля порятунку недобудов й архітектурних пам'яток столиці.

1. Ірино, як війна вплинула на планування та реалізацію нових будівельних проєктів у Києві? 

Певна річ, негативно — особливо після того, як Київ тільки-но отямився від COVID-19. Під час пандемії будівництва також стояли, бо люди боялися інвестувати. В першу чергу постраждала комерційна нерухомість, адже внаслідок ковіду більшість людей працювали з дому. Згодом пандемія завершилася, всі повернулися до планів, почали щось відбудовувати — і тут почалося повномасштабне вторгнення...

У 2022 році в Києві нічого й не будувалося. У нас замовляли максимум ремонти квартир — і то неглобальні, з невеликими вкладеннями. Об'єкти у стані будівництва довелося заморозити, бо ніхто не хотів вкладати гроші.

У 2023 році із зими на весну ситуація трохи поліпшилася: кияни збагнули, що треба планувати життя далі. Але чимало будівель Києва, які потребували значних інвестицій (у благоустрій, дизайн, місця загального користування, інженерні мережі тощо), так і недобудували, офіційно ці будівництва не заморожували — але фактично все стоїть.

2. Чи змінилися вимоги до проєктування житлових комплексів з урахуванням потреби в укриттях?

Побудову укриттів регулюють Державні будівельні норми України (ДБН).

Мені відомо, що в ДБН "Житлові будинки. Основні положення" торік внесли зміни щодо необхідності укриттів. Для раціонального використання площі це можуть бути споруди подвійного призначення: приміром, паркінг — його можна використовувати і як гараж, і як сховище.

Також торік затвердили окремі ДБН "Захисні споруди цивільного захисту". Згідно з ними, у житлових і громадських будинках, зокрема школах, садочках та лікарнях, мають будуватися захисні споруди цивільного захисту та споруди подвійного призначення. Вони призначені для захисту населення від небезпек, що можуть виникнути внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терактів.

3. Як розв'язати проблему недобудованих об'єктів у Києві, що робити із замороженими десятиріччями довгобудами?

Найперше — треба замовити експертний висновок інженера-конструктора щодо стану тримальних (несучих) конструкцій. Приміром, на Райдужному масиві, по лівий бік, є недобудови, які не експлуатуються понад 20 років. Такі конструкції не можуть стояти просто без опорядження, бо вони втрачають свої міцні властивості.

Отож лише на основі звіту від фахівця можна буде вирішити долю ділянки, прорахувати інвестиції та окупність. Але якщо хтось думає, що знести та заново побудувати — це буде простіше й дешевше, то він дуже помиляється. 

У теорії цим можуть займатися підприємці чи приватні особи. На практиці — вони нічим не замотивовані. Це ж проблемна ділянка: треба вибивати документи й дозволи на землю, розгрібати виконавчі провадження чи якісь судові тяганини, бо попередній забудовник не виконав свої зобов'язання перед інвесторами, виплачувати за нього борги тощо. Тому, якщо держава зацікавлена в тому, щоб ці недобудови не стояли, то має забезпечити певні сприятливі умови.

На мою думку, державі варто створити програму, яка заохочуватиме інвесторів вкладати кошти в недобудови. Можливо, передбачити часткову компенсацію, зменшені податки — словом, якесь фінансове заохочення. Повірте, після перемоги та під час повоєнної відбудови це буде вкрай актуально.

4. Як зупинити незаконне знесення історичних будівель у Києві? Яких механізмів нам бракує, на вашу думку? 

У Києві це питання курує Департамент охорони культурної спадщини КМДА. Вочевидь він не справляється зі своїми обов'язками. 

 

Садиба Зеленських до і після знесення. Фото: Дмитро Перов

У чому проблема? Будівлі, що перебувають на балансі як пам'ятки архітектури або історії, не мають охоронних договорів. В ідеалі, якщо я купую або орендую таке приміщення, то маю скласти охоронний договір із Департаментом. Фактично ж про такий договір ніхто не знає, його ніхто не ухвалює, і структура цього не контролює. А власники чи орендарі на фасаді та всередині будівель роблять усе, що їм заманеться: вони не поінформовані Департаментом, йому не дуже цікаво їх інформувати.

Орган, який мав би це все контролювати, працює несправно. Від нього немає представника, який перевіряє на місці стан фасаду. Адже кожна пам'ятка архітектури містить файл опису: що там є цінного, яка поверховість, колірна гама тощо. Внесення споруди на баланс як пам'ятки — довгий та непростий процес: треба залучати знавців історії й архітектури, які сформують звіти. Власне, тому далеко не всі цінні будівлі є пам'ятками — бо ніхто не хоче мороки з їх реєструванням...

З погляду киянина ситуація нині така: напишеш запит на Контактний центр міста Києва (1551) чи в Департамент охорони культурної спадщини, звідти побідкаються, пальцем помахають — і далі проблему ніхто не розв'язує. Мої запити ігнорують уже понад рік, тож я можу сміливо розказати про такий власний досвід.

Які кроки вбережуть історичні будівлі?

• Інформаційна політика. Уряд повинен інформувати містян щодо цінних будівель: чому не можна вносити зміни та втручатися у фасади й інтер'єри, на що це впливає. На цьому етапі більшість орендарів або відсіється, або змінять ставлення, тобто люди зрозуміють, що на пам'ятку архітектури не можна вішати кондиціонер абощо.
• Система штрафів. Штрафувати за псування історичних пам'яток потрібно не на 300 гривень, а, умовно, на 300 євро, щоб штрафи стали відчутними. Вони мають бути різними для фізичної особи, фізичної особи-підприємця та юридичної особи. Простими словами, 10 тисяч гривень для однієї людини — це відчутна сума, а для ТОВ — привід відкупитися й далі порушувати закон.
• Неминучість покарання. Порушники мають чітко усвідомлювати, що буде штраф і примус відновити, приміром, фасад за власний кошт. Від органу контролю має прийти представник і переконатися, що фасад дійсно відновлений як слід, згідно з паспортом фасаду. Якщо ні — знову зробити припис і дати на виправлення недоліків термін в умовні 30 робочих календарних днів.
• Зміна урядових кадрів. Наприклад, у межах обміну. У європейських установах є практика, що на одній посаді в одному філіалі люди не затримуються довше 2-5 років. Очільників різних департаментів змінюють, скеровують в інші відділи та міста. Чому варто перейняти цей досвід? Він зменшує корупцію та приносить свіжий погляд на актуальні проблеми галузі.
• Система заохочень. Деякі пам'ятки зараз не перебувають на балансі, але є цінними. Їхні власники чи орендарі можуть навіть не знати, що руйнують фасад історичної будівлі. Таких можна заохотити до виправлення ситуації лояльнішими умовами: дати більший термін на усунення недоліків, виділити часткову компенсацію тощо. Так вони і пам'ятку врятують, і власному бізнесу не зашкодять.

5. А в яких випадках історичну будівлю дійсно варто знести, а не реконструювати й відновлювати?

З огляду на дірки в законодавстві, під термін "реконструкція" підходить ледь не все, що зберігає фундамент. За ДБН "Склад та зміст проєктної документації на будівництво", реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій. На практиці ж забудовник може провернути все, що завгодно: з будівлі у два поверхи зробити десять, знести все й залишити фундамент — і це вважатимуть реконструкцією. 

Щодо знесення план дій такий: по-перше, має бути експертний звіт інженера-конструктора про стан несучих конструкцій; по-друге, документ-опис пам'ятки архітектури або історії. Усе це треба проаналізувати, скласти кошторис і вирішити, що робити далі — грамотну реконструкцію чи все ж таки демонтаж.  Адже реконструкція з підсиленням опорних конструкцій будівлі, реставрацією фасаду — це дуже дорого. Але й будівництво з нуля — задоволення не з дешевих.

І, звісно ж, до всіх процедур мають бути залучені урядовці, а також кваліфіковані фахівці, які роблять опис пам'яток. Якщо будівля дійсно є пам'яткою, має високу культурну та історичну цінність — Департамент охорони культурної спадщини КМДА зобов'язаний за чіткою процедурою ухвалити рішення про її знесення або реконструкцію на основі всіх необхідних документів. 

Знайшли помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter