"Дивися на це, як на одне з найважливіших рішень у твоєму житті": поради експертів про те, як обрати нерухомість у столиці

Фото: група компаній DIM

Купівля власної квартири — завжди виклик. А нині ситуація ускладнюється й тим, що через повномасштабне вторгнення довгострокове планування стало майже неможливим, а питання безпеки — основоположним. Як обрати житло в столиці, на що звернути особливу увагу та яких помилок уникати, — розповідають бренд- і бізнес-директор платформи "ЛУН" Денис Суділковський і керівниця юридичного відділу групи компаній DIM Марина Чебан. 

На які найважливіші аспекти варто звертати увагу під час вибору житла в Києві сьогодні?

Денис: Перелік важливих аспектів для людей під час вибору житла достатньо індивідуальний. Комусь важливо мати дитячий майданчик біля вікон, а хтось понад усе прагне тиші. Звісно, найчастіше вирішальним фактором стає ціна. А сьогодні — ще й питання безпеки.

Крім того, варто спрогнозувати своє майбутнє. Якщо ми купуємо житло, в якому плануємо прожити наступні 30, 40, а може й більше років, потрібно зрозуміти, як буде змінюватися наше життя. І є ще маленькі нюанси, на які люди звертають увагу вже після купівлі житла. Це, наприклад, місця для вигулу домашніх тварин. 

Марина: Зараз країна полегшила нам життя, створивши електронну базу документів будівельної справи — Портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Вона працює переважно з новими об'єктами, і до того ж досить справно. Тож людині, яка збирається придбати житло, краще заходити туди і за назвою локації, адресою, іменем забудовника, кодом міста чи кадастровим номером перевіряти актуальність дозвільної документації. А головне — що вона там є!

Наприклад, це містобуди — містобудівні умови та обмеження. Зараз все просто. Якщо там стоїть галочка, що вони чинні, значить вони чинні. Зараз у ЄДЕССБ додають навіть технічні умови — переважно по новіших об’єктах, але з’являються й інші. 

Обираючи житло, яку важливу деталь споживачі найчастіше ігнорують, а що, можливо, вивчають надміру детально? 

Денис: Хороше питання, бо все завжди залежить від людей. Чомусь ми часто переконані, що житло в новобудові розв'яже усі наші проблеми. Насправді — не вирішить. Місце для паркування саме по собі не знайдеться. Як і зупинка громадського транспорту. Це ті речі, на які варто звертати увагу.

Тому я б радив ставитися до цього так: ви обрали собі нерухомість. А тепер подивіться в радіусі 15 хвилин пішки — що є поруч. Запам’ятайте це й очікуйте, що не так багато нового з'явиться. Сприймайте простір навколо житла більш усвідомлено й менш рекламно. 

Марина: Часом люди перевіряють найдивніші речі — наприклад, консультуються щодо обсягів кубометрів і вираховують, чи забезпечують вони весь будинок. У нас такого ще ніколи не було, щоб чогось не вистачало. Водночас я вкотре наголошую, що варто перевіряти чинність містобудів у ЄДЕССБ: якщо є технічні умови — добре, якщо ні, — спробуйте перевірити їх також на "ЛУН". Платформа завантажує всі документи про будівництво, що є у відкритому доступі.

Час від часу інвестори просять подивитися експертизу проєкту й дозвіл на будівництво. Це справді важливо, адже якщо є чинний дозвіл, можна спокійно придбати нерухомість. А що можна побачити в проєктній документації? Насамперед це висотність — критичне питання для київської забудови. Надзвичайно важливо перевіряти висотність у ЄДЕССБ у розділі "Експертиза проєкту". Адже якщо експертизи проєкту немає, а дозвіл отримано, — це викликає сумніви. Має бути дотримано такої ієрархії: містобудівні умови — технічні умови — експертиза проєкту — дозвіл. Якщо ці основні моменти є, то й забудова — гарантовано законна. 

Як ще інвестору дізнатися інформацію? Краще прийти в офіс до забудовника й запитати прямо про наявність всіх документів — вам точно дадуть відповідь. Чому? Тому що забудовник зацікавлений продати. 

Як змінився ринок нерухомості з початком повномасштабного вторгнення — як для інвесторів, так і для забудовників? 

Денис: З боку покупців повномасштабне вторгнення забрало у нас, українців, можливість довгострокового планування. Ми б хотіли розуміти, як будемо жити через 10 років, проте сьогодні це майже неможливо. Така ситуація зменшує не кількість охочих придбати житло, а кількість тих, хто наважується це зробити.

З іншого боку, як би дивно це не звучало, ми адаптуємося до війни, і багато хто не готовий відкладати своє життя на потім. 

З боку забудовників, напевно, найбільший вплив мала зміна економічної моделі. До війни майже все будували за кошти інвесторів, себто приватний капітал. Але коли українцям стало складно планувати наперед, забудовники були змушені шукати інші форми фінансування. І насправді це правильний напрям розвитку ринку, адже він робить систему стабільною в контексті розподілу ризиків. Отже, ринок змінюється, і, як не дивно, повномасштабне вторгнення робить його більш структурованим для всіх учасників.

Марина: З початком повномасштабного вторгнення в законодавстві з’явилося нове визначення — можливість включення майбутніх об’єктів нерухомості до цивільного обігу. Саме це стало однією з ключових змін, які спричинила війна. Якби не було потреби в сторонньому капіталі й державних програм, що вимагають від нас європейського середовища, цей закон приймали б ще багато років.

Водночас війна також змінила підходи до фінансових продуктів у сфері нерухомості. Зараз завдяки програмі "єОселя" придбати житло стало простіше. Деякі забудовники скептично ставляться до МОНів (майбутніх об’єктів нерухомості), але я переконана, що це позитивна зміна. Адже будь-яке регулювання цивільного обігу сприяє масштабуванню та прозорості ринку.

Уявіть, що ви обираєте житло в столиці: які ваші основні кроки?

Денис: Перше — це відповідь на питання: скільки часу я хочу прожити в Києві. Я народився в столиці, живу тут і вірю, що мої діти так само житимуть тут. Тому обиратиму надовго. Друге — це точки інтересу, тобто місця, куди я регулярно їжджу. Третє — питання екології.

І, напевно, поверховість. Мені б хотілося жити  на нижчих поверхах. Я виріс у будинку, в якому дерева були вищими за саму оселю. Тож для мене це дитячі спогади: коли ти дивишся на будинок, який буквально стоїть у зелені. А далі — дуже багато суб’єктивності.

Оце внутрішнє відчуття — чи хочу я тут жити — часто виникає саме тоді, коли ти приїжджаєш на місце.

Марина: Я б дивилася на ті документи, про які вже згадувала. А також на досвід забудовника: чи веде реальне будівництво, як довго на ринку, скільки об'єктів введено в експлуатацію і чи немає недобудов. Взагалі питання недобудов — мабуть, найболючіше. Коли людина вклала власні кошти, і потім нічого за це не отримала, а гроші вже фактично втрачено.

Не все це можна з’ясувати самостійно, тому, якщо хочете перевірити ретельно — варто звернутися до юриста.

Люди закладають у договори купівлі-продажу максимально гнучкі умови. Якби я сама обирала нерухомість, то теж намагалася б зробити це. Договір — ваша гарантія і захист.

І ще одне: тим, хто вкладає кошти, обов’язково потрібно зберігати всі фінансові документи — квитанції, чеки, договори.

Говорячи про вибір житла в Києві, чи є в кожного району свої важливі особливості?

Денис: Насправді — так, є речі, на які варто звернути увагу. Якщо йдеться про київську агломерацію, тобто передмістя, то обов’язково враховуйте час на дорогу — особливо в години, коли вам це справді потрібно.

З іншого боку — лівий берег. Якщо ваша робота дозволяє працювати віддалено, то ви зможете насолоджуватись доволі зручною та розвиненою інфраструктурою. Якщо ж ні — це може створити певні труднощі.

Загалом кожен район Києва має свої унікальні особливості. І я б радив дивитися на це іншим поглядом — що вам ближче. Оболонь люблять за набережну й великі торговельні центри. Голосіїв разом із Теремками — за ВДНГ. А Поділ — за кав’ярні й неможливість запаркуватися. 

Про особливості платформи "ЛУН"

Обрати житло самостійно чи звернутися за допомогою до рієлтора — питання, відповідь на яке кожен шукатиме індивідуально. Втім, у будь-якому випадку, в пригоді може стати платформа "ЛУН", де зібрано документи, експертизи, світлини, відгуки й інформацію про забудовників. Як це працює й допомагає у пошуку нерухомості — детальніше розповів Денис. 

"ЛУН" спрощує процес пошуку житла і певною мірою замінює традиційного рієлтора. Чому варто довіряти цьому формату? 

Ми не намагаємося забрати роботу в рієлтора — наша місія інша. Ми прагнемо, щоб людина, яка обирає житло, не шкодувала про свій вибір. Саме тому ділимося максимумом інформації про об’єкт — з нашого професійного погляду.

Якщо вам зручно самостійно приймати рішення — усе це можна зробити на "ЛУН". Якщо ж комфортніше з рієлтором — будь ласка, використовуйте всі доступні способи. Дивіться на це, як на одне з найважливіших рішень у вашому житті.  Адже здебільшого ми купуємо житло один раз і надовго. Ставтеся до цього усвідомлено й виважено, а ми — завжди поруч, щоб допомогти на цьому шляху.

До речі, у вас на сайті дуже багато різних сервісів. Чи є ще якісь ініціативи, які б хотіли впровадити?

Насправді ідей у нас дуже багато, але одна з найважливіших — це безпека. І йдеться саме про побутову безпеку: наскільки комфортно і спокійно буде, наприклад, гуляти там увечері. Це непросте питання. Недостатньо просто подивитися, де частіше викликають поліцію — бо частіше її викликають там, де більше людей. І що, жити там, де менше? Очевидно, що ні. Безпека — це багатофакторна тема, яка потребує тонкого аналізу.

Загалом ви правильно підмітили: наша мета — не просто дати відповідь про квадратні метри, а допомогти людині зрозуміти, як їй насправді буде жити в цьому місці.

Чим найбільше "ЛУН" відрізняється від будь-яких інших сервісів, які допомагають знайти житло? 

Ми завжди на стороні покупця житла. Наприклад, ми були першими — і, можливо, єдиними — хто відмовився рекламувати забудовників, у яких немає трьох обов’язкових документів на будівництво. Тобто нас неможливо змусити або переконати взяти гроші, якщо у вас відсутній хоча б один із ключових дозвільних документів. Ми здійснюємо чесний і незалежний моніторинг забудовників.

Те саме стосується й вторинного ринку: ми ретельно перевіряємо багато аспектів, і цю перевірену інформацію неможливо прибрати з нашого сайту.

І, мабуть, наша головна відмінність у тому, що ми справді любимо своє місто — як і всі українські міста — і щиро прагнемо, щоб вони розвивалися. 

Знайшли помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter