Квартира в Києві дешево: як купити й не прогоріти
Фото: Getty Images
Свого часу диванні експерти прогнозували: повномасштабна війна обвалить ринок нерухомості, а отримати омріяні квадратні метри можна буде за копійки. Мовляв, хто ризикне придбати квартиру, в яку щомиті може влучити ракета? Утім, фантазії розбилися об реальність. Спробуємо з'ясувати — за скільки можна купити дешеве житло в Києві.
До 24 лютого 2022 року було дешевше
Нині головна проблема ринку — не дефіцит клієнтів, а нестача будматеріалів. Бракує бетону, заліза, піску — заводи-постачальники в окупації або взагалі зруйновані росіянами. Забудовники масово переходять на імпорт, а це неминуче впливає на цінники. Ще одна перепона — попит. Наразі є дві державні програми, які спрощують купівлю квартири — "єОселя" та "єВідновлення". Вони дуже популярні серед переселенців, тобто охочих стає дедалі більше.
Порівняно з 2022-м роком ринок пожвавився. Восени чимало сімей уже були готові купити житло, але зараз інвестори шукають термінові продажі чи оренду з цінами нижчими за ринкові, – каже Лідія Рибачок, керівниця відділу продажів агентства нерухомості T.H.E. Capital.
Два роки тому було дешевше й через курс долара. Прив'язку до іноземних валют роблять як забудовники первинного ринку, так і власники вторинних помешкань. І, якщо у 2022-му році за 28 тисяч гривень можна було купити тисячу доларів, то сьогодні це й близько не так. Найбільше квартири подорожчали у класі "комфорт плюс" та житло у форматі "місто в місті". Також — у поліфункціональних житлових комплексах із міксом інфраструктури. Особливо, якщо там є різноманітні хаби та коворкінги. Ціни помітно зростають і там, де керівна компанія чи власники бізнесу потурбувалися про автономні джерела живлення (наприклад, генератори).
За звітом Мін'юсту, у 2023 році українці уклали 172 628 договорів купівлі-продажу квартир та житлових будинків. Це у 1,7 раза більше, ніж у 2022-му. Кількість договорів іпотеки зросла вдвічі.
Хоча б "однушку" на 24 квадрати, але свою
В умовах кусючих цін на житло люди шукають лазівки. Низка груп у соцмережах надає змогу орендувати й купити квартиру без участі рієлторів. Але там найчастіше здають в оренду оселі на правому березі – з пішою доступністю до метро за ціною 25–35 тисяч гривень на місяць. Зрідка трапляються й дешевші варіанти.
А на продаж здебільшого пропонують житло у спальних районах Києва, де пішки до підземки не дійдеш. Де-факто це однокімнатні, іноді смартквартири (28–33 м²) в іще не зданих будинках, нерідко без ремонту й чіткої дати заселення. Найдешевші варіанти в передмісті: приміром, ми знайшли в такій групі квартиру у Петропавлівській Борщагівці, яку виставили за 25 тисяч доларів.
Люди шукають квартири під свої потреби — зараз це переважно житло з ремонтом. Є ще поняття сезонності: у літній період шукають будинок за містом. Та загалом зараз усі хочуть "вторинку", щоб не чекати на завершення ремонту, — доповнює експертка ринку нерухомості Лідія Рибачок.
Середньостатистичний покупець зараз вибирає будинок, який відповідав би таким очікуванням:
- інфраструктура (наповнення комплексу корисними функціями: магазинами, навчальними центрами, закладами);
- елементи безпеки (закрита територія, охорона комплексу, наявність укриття);
- енергетична незалежність, продуманість автономних засобів енергії та тепла на випадок форс-мажору.
- нова тенденція — покупцям стало важливо, щоб комплекс не знаходився поряд з енергетичними та будь-якими стратегічними об'єктами, які стають ціллю ракетних ударів окупантів.
Але найдешевші варіанти нерухомості всього цього зовсім не гарантують. Із помітних трендів: якщо раніше продавці привертали увагу красивими описами квартир з мальовничим краєвидом на місто, то сьогодні люди навіть із високим доходом частіше розглядають покупку житла нижчим класом — хочуть зберегти гроші та бояться, що в будівлю може прилетіти чергова російська ракета. Тому квартири на верхніх поверхах дійсно зараз можуть пропонувати дешевше.
Новобудови і вторинний житловий фонд: де дешевше?
На столичному ринку нерухомості лише кілька забудовників пропонують квартири з меблюванням, тож чимало покупців шукають помешкання на вторинному ринку. А що по цінах?
За даними порталу ЛУН, середня ціна готової однокімнатної квартири з ремонтом у Києві становить:
- Печерський район — $128 тис.;
- Шевченківський район — $73 тис.;
- Голосіївський район – $77 тис.;
- Дарницький район — $69 тис.;
- Дніпровський район — $65 тис.;
- Подільський район — $75 тис.;
- Солом'янський район — $65 тис.;
- Оболонський район — $57 тис.;
- Святошинський район — $49 тис.;
- Деснянський район — $43 тис.;
На квартири без ремонту ціни відрізняються не суттєво. Щодо первинного житла, то тут вартість квадратного метра по місту сягає 50 тис. грн. Ціни змінюються залежно від класу:
- преміум — 119 200 грн за м²;
- бізнес — 68 8000 грн за м²,
- комфорт — 41 000 грн за м²,
- економ — 38 200 грн м².
Низька ціна: де шукати підводні камені
Чому квартиру в новобудові можуть продавати дешевше за ринкову ціну? Імовірно, у власників є проблеми з документами, або будинок здали в експлуатацію з порушеннями. Те, що забудовники підвищують ціни навіть за дуже низького попиту, може свідчити про плани девелопера все-таки здати цей об'єкт в експлуатацію, навіть у складних умовах воєнного часу. І навпаки — якщо квартиру продають за "довоєнними" цінами, то в забудовника може банально не вистачити грошей на завершення робіт. Також на ціну впливає розташування житлового будинку біля ТЕЦ. Експерти ринку нерухомості кажуть, що зараз такі квартири складно продати, навіть зі знижкою.
Лайфхак: квартири без ліфта вище за четвертий поверх продаються важче, тому дешевше коштують.
На вторинному ж ринку важливо зважати на те, скільки господарів прописано, чи є неповнолітні та, коли ця квартира перейшла у власність продавців, а також чи є там борги за комунальні послуги. Не слід обходити увагою й якість самого приміщення — стан ремонту й матеріалів, рік побудови, адже задешево часом пропонують житло в аварійних "панельках". Такі будівлі часто потребують реновації (але, на жаль, навряд чи її дочекаються), мають проблеми з комунікаціями тощо. Як результат — квартира в такому будинку швидко втрачає свою цінність та ліквідність. Такі квадратні метри можуть тимчасово розв'язати житлове питання, але існує ймовірність, що доведеться витратити значні додаткові кошти для того, щоб зробити проживання там комфортнішим.
Виявлення потенційних проблем (наприклад, наявності протікань, якщо комунікації не працюють належним чином, та ін.) дозволить визначити, чи необхідно буде проводити додаткові роботи або ремонт, і зменшить ризик непередбачених витрат.
Без ремонту реально купити однокімнатну квартиру за 35–40 тисяч доларів, але це смартквартири на "вторинці". З ремонтом — це всі 60–70 тисяч. Певна річ, район також впливає на ціну. Люди зараз дуже цікавляться безпечністю локації, аналізують, куди за цей час прилітало більше, а куди — ні, — пояснює представниця T.H.E. Capital Лідія Рибачок.
Якщо поставити за мету купівлю дешевої квартири в столиці, варто розраховувати на вторинне житло з віддаленим розташуванням від метро й центру. Як варіант — цікаві пропозиції на лівому березі, але додається чинник зупинки метро під час тривоги та високої вартості таксі, приміром, якщо ти працюєш на правому. Якщо оселя без меблювання (ба навіть із косметичним ремонтом), комунікації доведеться міняти самостійно, нерідко це — половина вартості квартири. Купівля вторинної нерухомості — завжди додаткові витрати на податки, послуги нотаріуса, комісію агенції нерухомості... Усе це теж слід взяти до уваги.
Отже, перш ніж клацати на оголошення "Продам квартиру в центрі за 30 тисяч", варто ретельно вивчити всі нюанси ринку нерухомості. Також у тебе буде вдосталь шансів перевірити свої здібності ведення переговорів, вміння домовлятися, йти на компроміси. Але й фактор воєнних реалій ніхто не скасовував: можливо, комусь треба швидко й дешево продати житло у зв'язку з переїздом, а тобі — купити.
Текст: Ксенія Середа
