Які переваги ОСББ перед традиційними ЖКГ?
Фото: "ТиКиїв"/Ігор Кузнєцов
Протягом багатьох років власники квартир у столиці скаржилися на низьку якість комунальних послуг та відсутність відповідальності у їх надавачів перед споживачами. Ситуація поліпшилася у 2016 році, коли в Україні почали створювати об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Які переваги ОСББ перед традиційними ЖКГ?
Навіщо потрібні ОСББ?
Відповідно до закону про житлово-комунальне господарство, кожен багатоквартирний будинок повинен мати управителя. Це може бути як зовнішня компанія, так і організація, створена самими мешканцями. На думку фахівців житлово-комунального господарства, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) має ряд переваг у порівнянні з іншими організаційно-правовими формами управління.
ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) — це юридична особа, яку створюють і якою керують мешканці будинку. Це колегіальний орган управління майном будинку, в якому ти живеш.
Якщо у твоєму будинку й досі немає ОСББ, виникає логічне питання, як його створити? Процес утворення ОСББ можна описати так:
- Спершу формується ініціативна група з щонайменше трьох осіб, які бажають створити ОСББ у твоєму будинку.
- Потім проводять загальнобудинкові збори, на яких обирають правління та голову правління ОСББ.
Для підготовки зборів необхідно:
- провести роз'яснювальну роботу серед мешканців щодо мети створення ОСББ та його функцій;
- підготувати список власників у будинку;
- підготувати статут ОСББ;
- письмово повідомити мешканців про збори (рекомендованим листом за два тижні) або особисто вручити запрошення;
- провести установчі збори з оформленням відповідного протоколу;
- письмово опитати співвласників, які не були присутні на зборах (за необхідності).
Далі необхідна державна реєстрація: правління (голова) проводить державну реєстрацію ОСББ, для цього потрібно:
- підготувати заяву про державну реєстрацію створення юридичної особи;
- додати примірник оригіналу (нотаріально засвідченої копії) рішення засновників і установчий документ юридичної особи;
- подати ці документи до відділу з питань державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.
Наступний етап — управління будинком. Після реєстрації голова та правління беруть на себе організацію та контроль над усіма процесами, необхідними для управління будинком та його мережами. ОСББ — це твої сусіди, обрані більшістю голосів мешканців будинку, які мають компетенцію та бажання ефективно організовувати необхідні процеси і нести за це відповідальність.
Однак, навіть після обрання правління та голови, вищим органом управління залишаються загальні збори, чиї рішення є обов'язковими для всіх співвласників будинку.
Правління обирають для делегування йому повноважень, щоб уникнути необхідності збирати загальні збори з усіх питань.
Переваги ОСББ
Тож, уявімо, тебе обрано головою правління ОСББ... На тебе чекає рутина, яка включає:
- організацію та забезпечення регулярного вивозу сміття з території будинку;
- координацію робіт з прибирання під'їздів і прилеглої території;
- моніторинг стану мереж та інфраструктури будинку;
- підписання договорів із ліцензованими компаніями для обслуговування будинкових мереж (газ, електроенергія тощо).
ОСББ також може обрати для обслуговування будинку управлінську компанію або ж найняти відповідний персонал у свій штат.
За даними Міністерства розвитку громад та територій, в Україні налічується близько 180 тисяч багатоквартирних будинків. Перед початком повномасштабної війни у 2022 році в Україні створили 37 695 ОСББ, порівняно з 35 353 на січень 2021 року.
Яка різниця між ОСББ, ЖЕКом і ЖБК? ОСББ — визнаний законом суб'єкт, що має право управляти майном будинку. Інші форми управління, такі як ЖЕКи та ЖБК, не мають такого законного статусу.
Основні форми управління будинками включають:
- муніципальні компанії (ЖЕКи). Забезпечують управління будинком на основі муніципальних послуг;
- керівні компанії, афілійовані із забудовниками (ЖБК). Надають послуги з управління будинками, часто пов'язані із забудовниками.
- управителі, обрані за конкурсом органу місцевого самоврядування. Обираються для управління будинками через конкурс.
- асоціації ОСББ можуть передавати частину своїх функцій з управління майном іншим асоціаціям ОСББ;
- фізичні особи-підприємці, які можуть виконувати функції голови правління ОСББ;
- управителі, обрані співвласниками. Управляють будинком на основі договорів із мешканцями.
З юридичного погляду, лише ОСББ є повноцінним управителем майна будинку.
Інші форми управління майном будинку, такі як ЖЕКи або керівні компанії, м'яко кажучи, не завжди дотримуються вимог закону щодо наявності сертифікованих спеціалістів та відповідного переліку послуг. Це означає, що у разі виникнення проблем, відповідальність цих компаній може бути обмежена, а це загрожує захисту прав мешканців. Тобто проблеми будинку доведеться вирішувати самотужки.
Ще однією особливістю ОСББ є те, що воно не має "своїх" грошей. Діяльність ОСББ та утримання будинку фінансується коштом внесків мешканців будинку. Це та сама графа "За утримання будинку", яку ти бачиш у своїх квитанціях за комунальні, сума нараховується відповідно до площі твоєї квартири.
Які ж є переваги ОСББ?
- ОСББ може відмовитися від послуг будь-якої компанії чи підрядника, якщо їхня робота не задовольняє мешканців будинку;
- ОСББ здійснює розрахунки за надані послуги з усіма компаніями, з якими співпрацює.
Загальнобудинкові збори ОСББ можуть приймати рішення про підвищення розміру внесків на потреби будинку. Це рішення колегіальне та добровільне.
Нові функції
ОСББ стали такими популярними у столиці, що наприкінці 2023 року міський застосунок "Київ Цифровий" запустив бета-тестування сервісу для голів ОСББ. У новому сервісі можна отримувати інформацію про ОСББ, корисні контакти, сповіщення про збори, брати участь в онлайн-голосуваннях онлайн.
Тепер голови ОСББ можуть проводити офіційні голосування через Дія.Підпис і використовувати е-документи. Співвласники — впливати на життя будинку у зручному форматі, — повідомив заступник голови КМДА Петро Оленич.
Щоб додати ОСББ у застосунок, голові правління потрібно зареєструватись за посиланням. Після перевірки можна додати співвласників до системи.
Як голова ОСББ через електронний кабінет ти зможеш:
- створювати офіційні електронні голосування;
- додавати список співвласників;
- завантажувати протоколи;
- запрошувати співвласників на збори;
- після реєстрації голови ОСББ у системі та додання співвласників, у власників квартир також з'явиться новий сервіс у застосунку.
Щоб твої сусіди отримали можливість голосувати через застосунок, їм необхідно підтвердили свій профіль через bank.id, за хвилину вони отримають сповіщення із запрошенням долучитися до ОСББ у застосунку. Після створення голосування головою ОСББ, співвласники зможуть взяти в ньому участь.
Кожен голос підтверджується через Дія.Підпис, і враховуються тільки підписані голоси, як це передбачено законом про ОСББ. Тож, як то кажуть, на тебе чекають прозорі опитування.
Оце так перемога!
У травні премія "Інновації в політиці" оголосила переможців цього року у восьми категоріях. Сервіс ОСББ у застосунку "Київ Цифровий" здобув перемогу в номінації "Демократичні технології". А за перемогу змагалися понад 300 проєктів з усього світу!
Щороку громадське журі, що складається з понад 1 000 європейців, оцінює проєкти, щоб визначити фіналістів і переможців у категоріях премії.
Особливість проєктів премії в тому, що номінанти демонструють, як громади та країни знаходять нові способи покращити життя в містах. Сервіс ОСББ забезпечує активну участь громадян у прийнятті рішень, що стосуються їхнього життя, в режимі онлайн.
Успішна реалізація таких демократичних сервісів, як ОСББ онлайн, сприяє зміцненню зв'язку між місцевою владою та громадою, робить управління прозорішим та ефективнішим.
Таким чином сервіс ОСББ переплюнув за визнанням навіть застосунок "Київ Цифровий", в якому функціонує.
